ある日突然、自宅マンション専有部の配水管から水漏れ(顛末記)

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それは突然やって来た。 ある時気付いたら、玄関内側の床タイルに 雨も降っていないのに水溜りができていました。 不審に思いながら取り敢えずペーパータオルで拭き取ったものの、次の日再び玄関を見ると何と、大量に水漏れしてビックリ‼️

これから後の経過は「漏水箇所の特定」、「床下の水の排水」、「床下乾燥(3カ月)」、「配管と排水管を一新」する迄 復旧に要した期間は半年以上に及びました。

このマンションは約25築年ほどです。 この様なアクシデントはどこのマンションでも起こり得ると思い顛末を記しました。

 

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水漏れ状況

玄関先の水漏れ

畳の床下浸水

当マンションの管理会社に連絡し、委託を受けた調査会社で調査用の穴を床に開けて浸水状況を目視すると、床下全面に満々と水がたたえた貯水池のようになっていました。 自宅は1Fですので、他の住戸には被害がなかったものの、排水できない構造のため、配管からの漏水で気づかない内にじわじわと床下まで水が溜り、行き場の無い水が玄関に溢れ出たものでした。

 

漏水箇所特定〜復旧までの経過


  • 漏水箇所特定と仮補修

    調査会社で、各蛇口を止め、給水バルブを止めた状態で配管にエアーを入れ圧力を加えたところ給湯用配管に減圧が認められ、給湯用配管のどこかに漏れが生じているとのこと。 応急的に給湯用バルブを止めておけば水漏れしないので、お湯は使えませんが水道水は使うことが出来る様になりました。

    次に、どこから水漏れが生じているか?特定する作業に移ります。

    漏水箇所と仮補修

    てっきり内視鏡の様なスコープで漏水箇所を突き止めると思いきや、可能性のあると思われる床3箇所を切り取り調査穴(30cm角程度)を開けて漏水箇所を突き止めるという原始的?な方法でした。 

    一つの調査穴から僅かに「チリチリ」という水の噴出音が聞こえ、音を頼りに更に別の床を開口してようやく給湯配管の漏水箇所(写真赤丸)を突き止めました。

    給湯配管は、銅管で緑青がふいており、数ミリの穴が開いてシャワーの様に水が漏れ出ていました。 この漏水している箇所を中心にして銅管を適当な長さ(約30cm)でカットし新しい補修用の管を継ぎ足し交換しました。 

    取り敢えず漏水が止まったので、お湯も使える様になりました。 調査のため切り取った床を、開口部に埋め戻し四辺に養生テープを貼って仮補修が完了しました。

    以上の調査費用は水漏れが共有部分か専有部分かを特定する調査ということで管理組合の保険対象での処理となりました。

    調査会社によりますと、「銅管の寿命は20年程度で、良く持った方だ」と言われました。 これが本当なら、今回補修したものの、別の箇所で再び漏水することになりかねませんので、この際、配管と排水管を一新する必要があると思われました。 また、このマンション全住戸に漏水の危険性があると言うことになりかねませんので一応 管理組合の理事長へも報告しておきました。 共用部分は長期修繕計画はあるものの、専有部分には長期修繕計画に相当するものが無く、今更ですが片手落ちの様な気がします。  


  • 床下の排水と損害状況

    床下の水は調査会社でお風呂ポンプ?で排水したものの完全には排水できるものではなく(約5mm程度の残水)、最終的には自然乾燥を待つしか無いとのことでした。

    この漏水事故は7月に発生したので季節柄、湿度が高く、そうこうしているうちに
    以下の問題が発生!!

    • 部屋の開き戸が完全に閉まらい(各部が水で膨潤したため)
    • 床や壁の下部にカビ発生とカビ臭
    • 小さな虫(1mm)の大量発生

    管理会社に、強制的に乾燥する手立てが無いものか?相談するも専有部分については消極的で要領を得ず、調査会社の方に相談したところ下のプロドライ㈱を紹介してもらいました。

    この住戸を購入した際に火災保険(実はすっかり忘れていた)に契約しており、これが幸運にも「水漏れ被害の補償」が付いていることが判りました。

    プロドライ㈱は、床下乾燥以外に、保険についても精通していることも判り、保険会社との折衝(損害見積とすり合わせ等)含め、今後の床下乾燥から復旧工事までの作業を委託することにしました。


  • 床下の強制乾燥

    床下乾燥の方法は、除湿送風機でホースを介して床に開けた開口部に乾燥エアーを送り、更に屋外に近い床の開口部に吸気ポンプを配置してエアコンダクトに通したホースで床下から吸気した空気を強制的に屋外に排出するものです。 

    当宅の場合、除湿送風機を2台、洗面台下の点検口から扇風機を配置し24時間運転で床下を強制乾燥を行いました。 床下の乾燥状態を調べるために湿度のデータロガーも配置していました。 また、カビ臭と虫の駆除のため消毒も適宜行ってもらいました。

    床下乾燥を適切に行わないと、床下の復旧工事が行えないとのことで、この強制乾燥は約3ヶ月に及びました。 この時点(3ヶ月経過後)で床下を覗くと、底面コンクリートに残水が無くなっていました。 ただし、カビ臭は僅かに匂いますし、小さな虫も僅かながら残存していました。


  • 配管と排水管を一新(ついでにリホーム)

    仮補修のままでは、再び漏水が発生する危険性があるので、配管と排水管を一新することにしました。 洗面所、キッチン、お風呂に関係していますので、当該の床を剥がし配管と排水管を一新し、ついでにリホームを行いました。

    復旧工事は約1ヶ月に及びました。 その間は、マンスリーマンションへの仮住です。


以上で、漏水事故・復旧工事とリホームが完了し、カビ臭や虫の発生が無くなりました。 また、リホームの費用は賄えなかったものの、保険のおかげで復旧に係る出費を極力セーブすることが出来ました。

 

水漏れ事故の教訓

今回の漏水事故を通して気づいたことを下にマトメてみました。

  1. 銅管を使っている給湯用配管は経年劣化で漏水が起きる危険性が高いこと(マンション購入の際にチェック要)
  2. マンションの構造は、配管の点検やメンテナンスが難しので、転ばぬ先の杖で「水漏れ被害の補償」が付いている火災保険を契約しておくこと
  3. 保険に精通している漏水復旧会社を選ぶのがベターであること
  4. リホームする時は、床上だけでなく床下も目配りして配管周りのメンテンスを行うこと
  5. 専有部分のトラブルは管理会社に頼れず、独自で対処する必要があること

 

 

以上、自宅マンション専有部の配水管からの水漏れ・顛末記でした。

 

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